負動産とは？相続するリスクや対処法、手放すポイントを解説【更新】

負動産とは？相続するリスクや対処法

現在、さまざまな種類の物件のうち、4件に1件は空き家であるといわれています。少子高齢化もあり、都心部にも空き家が多く存在しますが、その中には、両親から相続した原野・山林のままの土地や別荘などに頭を悩ませている方も多くおられるでしょう。
そのような、使用されていない地方の土地や老朽化した別荘を「負動産」と呼ばれることがあります。
今回は、この負動産の処分方法についてご紹介します。

負動産とは？

負動産とは、資産価値が非常に低いうえ、管理費や固定資産税などのランニングコストが負担となってしまう不動産を指しています。先述のとおり、両親から相続した地方の土地や利用していない別荘、老朽化した別荘は、負動産と呼ばれる場合があります。つまり、その物件や土地の需要が低く買い手が見つからない場合は負動産に分類されることがあるのです。
負動産が増加する背景として、ライフスタイルの変化が要因のひとつとなります。
子どものころはその土地に住んでいた、利用していたとしても、独立や結婚など、自身を取り巻く環境の変化により徐々に利用頻度が減り、最終的に全く利用しなくなってしまったということが原因となります。
そのため、不動産を財産として相続する場合、「本当に価値がある土地なのか」を不動産業者に確認しておく必要があります。

負動産を相続するリスク

負動産を相続することで、下記のようなリスクが発生します。

固定資産税が発生する

固定資産税は毎年支払い義務が発生する税金で、評価額が高いエリアや面積によって、固定資産税の税率は高くなります。
また、「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、放置された空き家は固定資産税の減免制度が受けられなくなりました。
負動産は手入れをされていない可能性があるため、減免制度が受けられなくなり、税率が高くなる可能性があるのです。

管理費用が発生する

先述した「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、負動産をはじめとする空き家は固定資産税の減免制度が受けられません。
減免制度を受けるためには、整地や不法投棄されたものの処分など、さまざまな管理を行う必要があります。
しかし、管理には多くの時間がかかるほか、外注する際には費用が発生するため、所有者の負担になってしまいます。

手放すことが困難になる

負動産に関する法律として、2023年4月に「相続土地国庫帰属制度」が設けられました。
一見、こちらはどのような負動産でも国が引き取ってもらえると思う方は多いことでしょう。
しかし、相続土地国庫帰属制度にはさまざまな厳しい条件が設けられているため、簡単に手放すことはできないのです。

負動産を相続する前に考えるべきこと

こちらでは、負動産を相続する前に考えておくべきことをご紹介します。

売却

負動産を手放す手段として、売却を思い浮かべる方は多いのではないでしょうか。
売却することで、不要な負動産を現金化することができるため、可能な限り売却をしたいと考えるものです。
しかし、不動産として価値がない負動産を購入したいという方はいらっしゃらないため、なかなか買い手は見つかりません。

相続放棄

負動産は両親や親族がバブル期のころに購入する方が多く、相続の際にほかの財産とあわせて相続をすることが多いです。
しかし、負動産や負債といったマイナス資産のほうが多い場合、相続放棄を検討しましょう。
相続放棄とは
相続放棄とは、被相続人から受け取ることができる財産を、すべて放棄することを指します。
しかし、負動産を放棄した場合は次の所有者が見つかるまで、自分の財産として管理をしなければなりません。

専門家や専門業者へ相談

売却ができず、相続放棄を選択しなかった場合、負動産の処分を専門としている業者に相談することをおすすめします。
処分時には費用が必要になりますが、所有権が企業に移行するため、管理費や固定資産税などを払う必要がなくなります。

負動産を相続した場合の対処法

下記にて、負動産を相続した場合の対処法をご紹介します。

売却する

負動産を相続した場合、現金化するために売却を考える方が多くいらっしゃいます。
不動産業者や土地関係の企業に相談することで、負動産を売却できる可能性がありますが、ほとんどの場合は価値が付けられないでしょう。

相続放棄する

負動産を含めて財産を相続する際、マイナス資産のほうが多かった場合は相続放棄を選択しましょう。
ただし、放棄後も次の所有者が見つかるまで、管理者はご自身になる点には注意が必要です。

自治体へ寄付

買い手が見つからなかった場合、管轄となる自治体に寄付することで負動産を手放すことができます。
ただし、引き取ってもらう際には条件が設けられているため、場合によっては引き取ってもらえない可能性があります。

土地を有効活用する

買い手が見つからず、自治体への寄付ができなかった場合、負動産を収益化するための有効活用を検討しましょう。
リフォームや建て替えなどを行い、貸別荘として運営することが、負動産の有効活用の一例となります。

専門業者へ処分を依頼する

土地を有効活用する際には多額の費用が発生するほか、必ず収益化が実現できるとは限りません。
運営後もランニングコストが発生するため、負動産を相続した際は専門業者に処分を依頼することをおすすめします。

負動産を手放す際のポイント

負動産を手放すためには、下記の手順で実行しましょう。

1. 売却

売却や処分に関わらず、負動産を処分する際には不動産会社や『買取り処分』業者に相談が必要ですが、まずは現金化を目指すため、負動産を売却できるかを確認しましょう。
もし売却できれば、今後ランニングコストがかかることがないうえ、現金として手元に残すことができます。

2. 無償譲渡

ただし、負動産は土地としての価値がないことから、なかなか買い手が見つからず、売却が困難な不動産です。
そのような場合は、次のフェーズとして負動産の無償譲渡を検討します。こちらは、現金化はできませんが、ランニングコストがかからなくなるという点では、今後のプラスとなります。譲渡先は親族や友人のほか、地方自治体などが対象となります。もちろん、親族や友人に譲渡する場合は、メリット・デメリットをしっかりと説明する必要があります。

3. 専門業者に処分を依頼する

上記のように現金化ができたり、無償での譲渡ができた場合は良いのですが、物件や場合によっては買い手や譲渡先が見つからないことがほとんどです。そのような場合、専門業者に依頼して土地を買取り処分してもらう必要があります。
負動産を手放すため一時的に出費が発生しますが、今後の生活を考えると一時のまとまった出費で解決することができるからです。どうしても手放せない場合は業者への『買取り処分』依頼を検討しましょう。

負動産を手放す際にするべきこと

負動産を手放す際には、まずは、その物件が本当に負動産なのかを確認する必要があります。
ウェブサイト上にある査定サイトなども目安として利用してみることも良いのですが、より詳細に、市場の動きや価値を調べるためにはやはり、不動産会社もしくは、『買取り処分業者』に相談したほうが良いでしょう。ただ、事前に物件について内容がわかる資料が必要になります。

おわりに

今回は、負動産を手放す方法についてご紹介しました。そもそも負動産とは、土地や物件の価値が非常に低く、固定資産税や管理費などのランニングコストが大きな負担となってしまう物件を意味しています。
そのような不動産を手放す方法としては不動産会社や『買取り処分業者』に相談したうえでの売却、無償提供、処分の依頼になります。理想は売却による現金化ですが、物件や条件によっては無償提供、買取り処分になります。手放す際には、一度不動産会社や『買取り処分業者』に相談して現在の物件の価値を明確化するようにしましょう。

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