田舎の空き家の年間維持費は50万円？内訳や放置リスクも解説！

田舎の空き家の年間維持費は?内訳や放置リスクも解説！

田舎の空き家、年間50万円？！

空き家の維持は思っている以上の費用がかかります。田舎の空き家でも、年間50万円近くの維持費が発生することも。本章では、空き家を所有しているとどれくらいの費用がかかるのか、内訳とその目安金額について解説いたします。

固定資産税・都市計画税：年17万円程度

空き家であっても、土地・建物に対しては税金が課せられます。代表的なのが「固定資産税」と「都市計画税」です。
・固定資産税：土地・建物の評価額に応じて課税されます。一般的な標準税率は1.4％。
・都市計画税：都市計画区域内の物件に課税されるもので、最大0.3％（地域によって異なる）。

たとえば、評価額が1,000万円の場合、
「固定資産税：1,000万円×1.4%=14万円」
「都市計画税：1,000万円×0.3%=3万円」

合計で年間約17万円となります。都市計画税がかからないエリアもありますが、田舎の空き家でも意外と高額になることがあります。

火災保険料：年5万円程度

「人が住んでいないから保険はいらない」と思いがちですが、空き家こそ火災や自然災害のリスクが高まるため、保険の加入は重要です。とくに木造住宅は、老朽化により火災リスクが高くなるケースが多く、保険料も割高になる傾向にあります。

注意したいのが「空き家でも住宅として扱われるかどうか」という点です。実は、空き家を住宅としてみなすかどうかの判断基準は、保険会社によって異なります。住宅と判断されれば、一般的な火災保険の適用となり、保険料を比較的安く抑えられます。

光熱費：年4万円程度

ライフラインを完全に停止してしまうと、空気の入れ替えや定期的な通電・通水が行われず、建物の劣化が早まります。

水道料金は使用しなくても、「基本料金」がかかり、水道管の口径によって決まるのが一般的です。電気料金も同様に、契約をしているだけで基本料金が発生します。たとえば、最低限の契約内容であっても年間2万円前後かかるでしょう。

照明や換気扇など、定期的な点検や管理作業を行う場合にも通電が必要になるため、「まったく使わない」わけにはいかないのが実情です。

管理委託料：年12万円程度

遠方に住んでいて定期的な管理が難しい場合、管理を業者に委託する方も増えています。月1回の巡回や点検、簡易清掃などを任せると、月1万円程度かかるでしょう。草刈りや除雪など、オプションサービスを利用するとさらに費用が増えます。

修繕：年5万円〜10万円以程度

空き家は人が住んでいない分、劣化が早く進みます。屋根や外壁の補修、水回りの劣化など、小さな修繕でも意外と費用がかかります。また、定期的な室内清掃や外構の手入れも必要です。大きな修繕があれば、10万円以上かかることも珍しくありません。

交通費：年2万円〜5万円程度

ご自身で空き家を管理する場合は、交通費もかかります。距離にもよりますが、たとえば新幹線で年に数回通う場合、「往復交通費1回1万円×年4回＝4万円」と、交通費だけでも意外な出費になります。宿泊が必要な場合やガソリン代・高速料金などを含めると、5万円を超えることもあるでしょう。

空き家を放置するリスク

田舎にある空き家を「とりあえずそのままにしている」という方も多いのではないでしょうか。しかし実際には、空き家の維持に年間で数十万円規模の費用がかかるうえ、放置することでさまざまなリスクやトラブルが発生する可能性もあります。

本章では、空き家を放置することで起こりうる5つのリスクについて、具体例を交えながら解説いたします。

リスク①固定資産税が最大6倍に

空き家の放置が続くと、自治体から「特定空家」に指定される可能性があることをご存じでしょうか。「特定空家」とは、次のような状態の空き家を指します。

・倒壊の危険がある
・著しく景観を損ねている
・衛生上の問題がある
・周辺住民の生活環境に悪影響を及ぼしている

この「特定空家」に認定されると、住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。住宅が建っている土地は、固定資産税の軽減措置が適用され税額が抑えられますが、空き家が特定空家と判断されるとこの優遇が取り消され、結果的に税負担が大幅に増すのです。

▶コラム：︎空き家が特定空き家に指定された場合にかかる税金や処分方法をご説明
https://www.resort-bank.co.jp/posts/column21.html

リスク②強制解体の可能性も

特定空家に指定された場合、自治体は所有者に対して助言・指導・勧告・命令を行うことができます。それでも改善されない場合には、建物を強制的に解体されることもあります。さらに、解体にかかった費用は所有者に請求され、数百万円単位になることもあり、経済的負担はより大きくなるでしょう。

リスク③賠償責任が発生することも

老朽化が進んだ空き家は、地震や台風などの自然災害で倒壊や部材の飛散が発生する可能性があります。その際に近隣の住宅や通行人に被害を与えてしまった場合、民法上の損害賠償責任を問われる可能性があります。

たとえば、「崩れた塀が通行人にケガをさせてしまった」「屋根瓦が飛び、隣家の窓ガラスを割ってしまった」といった場合、所有者が損害賠償を負う責任があります。定期的に手入れや点検を行っていれば防げた被害も、放置によって「予見可能だった」と見なされ、責任が問われるでしょう。

リスク④不法侵入・不法投棄の被害に遭いやすい

空き家が長期間放置されていると、外観から「人が住んでいない」と分かりやすくなり、不審者に狙われやすくなります。実際に、以下のようなトラブルが報告されています。

・不法侵入者による室内荒らし
・空き家を無断で住居代わりにされる
・不法投棄されたゴミで敷地が荒れる
・放火などの犯罪行為に巻き込まれる

これらは地域の治安や景観にも悪影響を与え、周辺住民とのトラブルに発展することも。最悪の場合、自治体から管理不全を指摘されるケースもあるため、空き家の外観や周辺環境の維持管理も重要な責任の一つです。

リスク⑤時間が経つほど資産価値が下がる

空き家は、ただ時間が経つだけで資産価値が目に見えて低下していきます。なぜなら、長く放置された建物は次のような点で評価が下がるからです。

・建物の劣化が進み、リフォーム費用が高くなる
・外観の印象が悪くなり、購入希望者が減る
・不法侵入の痕跡があると「事故物件」と見なされることも

こうした理由から、売却価格が相場よりも大きく下がってしまうことが多いのです。「将来的に売るつもりだから、今は放置しておいても大丈夫」と考えていても、いざ売ろうとしたときに売りにくい・安くしか売れないという現実に直面するかもしれません。

空き家にかかる維持費の削減方法

空き家を所有し続けると、固定資産税や火災保険料、ライフラインの基本料金など、毎年数十万円の出費が発生することが分かりました。使用していない物件にも関わらず、時間とともに費用、そしてリスクも高まっていくため早めの対策が必要です。

本章では、空き家にかかる維持費を削減するための3つの方法について解説いたします。

不動産会社に買い取りを依頼する

空き家にかかる維持費をゼロにしたい場合、まず検討したいのが売却です。なかでも「買取」は、手間やコストを最小限に抑えつつ、空き家を確実に手放せます。

仲介による売却は、購入希望者が現れにくく、とくに田舎では需要自体が少ないため売却までに時間がかかる傾向にあります。
▶︎コラム：売却がむずかしい別荘地の特徴 対策や処分方法についてご説明
https://www.resort-bank.co.jp/posts/column20.html

一方、買取であれば、物件の状態にかかわらず不動産会社が直接購入するため、売却活動の手間がなく、リフォームの必要もありません。

リフォームして貸し出す

空き家がまだ使用に耐えられる状態であれば、修繕を行って賃貸物件として活用する方法もあります。月々の家賃収入を得られるようになれば、固定資産税や光熱費、管理費なども賄えるでしょう。

古民家や田舎暮らしに憧れる方向けの「古民家再生」「セカンドハウス需要」は年々高まっており、地域によっては一定の入居需要も期待できます。

ただし、リフォームにはある程度まとまった資金が必要になります。築年数が古いと、屋根や配管、基礎部分の補強といった見えない箇所に費用がかかるケースも多いです。加えて、賃貸経営は継続的な管理も重要になるため、自主管理が難しい場合は管理会社に委託する必要もあります。

解体して土地を貸し出す

建物が老朽化しすぎて再利用が困難な場合、解体して更地にするという選択肢もあります。更地にすることで、駐車場や資材置き場として貸し出すなど、新たな用途での活用が可能になります。

ただし、住宅がなくなると固定資産税の軽減措置が外れるため、解体後に税額が上がるケースがある点には注意が必要です。加えて、解体費用もかかるため、初期投資とのバランスを考えたうえで検討する必要があります。

一方で、更地の状態にすることで売却先が見つかりやすくなるといったメリットもあります。

まずは何をするべき？

ここまでお読みいただき、空き家の維持には想像以上に費用がかかること、そしてその対策として売却・賃貸・解体といった方法があることを把握いただけたのではないでしょうか。

しかし、「実際に何から始めればいいのか分からない」「行動したほうが良いのは分かっているけれど、何を基準に考えれば良いのか迷っている」そう感じている方も少なくないと思います。

そこで、空き家の対策をスムーズに進めるために、まず取り組むべき3つのステップについて解説いたします。

不動産会社に相談する

まずは最初にやっておきたいのが、不動産会社に相談することです。空き家の扱いは通常の住宅とは異なり、劣化や立地の問題など独自の課題がつきまといます。空き家を扱い慣れている不動産会社であれば、売却だけでなく活用や解体の選択肢も含めて、現実的な対応策を提案してくれるため安心です。

エリアの相場や需要動向にも精通しており、「売却できる可能性があるのか」「どの程度の価格になるのか」といった判断もしやすくなります。

空き家の現状を把握する

空き家の現状をしっかり確認することも重要です。設備の状態や敷地の境界状況、法的制約など、把握すべき点は多岐にわたります。とくに築年数が古い空き家の場合、「売却したいと思っても建物が使えない」「登記の名義が被相続人のままになっている」といった問題が後から判明することもあります。

空き家が遠方にある場合は、ご自身での確認が難しいケースもありますが、不動産会社に現地調査を依頼することも可能です。

意向を整理する

何より大切なのは、「その空き家を今後どうしたいのか」を明確にすることです。

・将来的に住む予定があるのか
・収益化したいのか
・思い入れはあるけれど、管理が難しいのか

こうした意向によって、取るべき選択肢は大きく異なります。不動産会社に相談する際にも、方針がある程度整理されていることで、より具体的な提案を受けやすくなります。感情的に手放しにくいという気持ちもあるかもしれませんが、長期的な費用やリスクを考えると、今のうちに動き出すことが大切です！

おわりに

空き家の維持には、思っている以上のコストとリスクが伴います。税金、保険、管理費、修繕などを合算すると年間で数十万円にもなり、それに見合う価値を感じられないとすれば、早期に手を打つのがおすすめです。

「売却して手放す」「貸して収益化する」「更地にして別の用途で活かす」選択肢は複数ありますが、共通して言えるのは「放置しないこと」がもっとも大切だということです。

弊社では、空き家に関する買取のご相談を承っております。有償ではございますが、全国のリゾート地に対応しており、遠方の物件も安心してお任せいただけます。「他社に断られた」といったお悩みでも丁寧にサポートいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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