売却困難土地は買取りで解決！売れない理由や土地を所有し続けるリスクも解説

売却困難土地は買取りで解決！所有し続けるリスクも解説

再建築不可や接道義務を満たさない土地、あるいは面積や形状の問題を抱える土地は、通常の市場ではなかなか売却が成立せず、「売却困難土地」と化してしまうケースも少なくありません。所有し続ければ固定資産税や管理の手間がかかり、結果として負債になってしまうことも。

しかし、こうした土地でも、手放す方法がまったくないわけではありません。本記事では、「なぜ土地が売れなくなるのか」という背景から、売れない土地を持ち続けることのリスク、そして解決方法までを解説いたします。

今まさに「土地をどうにかしたい」と考えている方は、ぜひご参考になさってください。

なぜ「売れない土地」と化す？

売却活動をしてもなかなか買い手が見つからず、管理費や固定資産税ばかりがかさんでしまうケースも少なくありません。こうした「売却困難土地」が存在する背景には、いくつかの典型的な原因があります。

法的制限のある土地

もっとも多い原因の一つが、「再建築不可」の土地です。これは、建築基準法上の接道義務を満たしていない土地を指します。建物を建てるためには原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりませんが、それを満たしていない土地は、建て替えができない、つまり住宅用途としての価値が下がるのです。
また、接道そのものに問題がなくても、道路が私道で権利関係が不明瞭だったり、通行承諾が取れていなかったりすると、買い手が安心して購入できず、売却が難しくなる要因になります。

形状や面積に問題がある土地

土地の形状が「旗竿地（はたざおち）」と呼ばれるような細長い形状であったり、極端にいびつである場合だったりすると、住宅や施設の建築に不向きと判断されてしまいます。

土地面積が極端に狭すぎる、あるいは広すぎる場合も、用途が限定されてしまい市場の買い手が限られてしまいます。とくに住宅地として分譲されていないような大きな面積の土地や、傾斜地などの物理的条件が悪い土地は、解体費用や造成費用などが発生し、買い手の負担が大きくなりやすいため売却に至りにくいのです。

用途地域もネックに

都市計画に基づく用途地域により、建てられる建物の種類や規模が制限されている土地も、売却の障壁となることがあります。たとえば、工業専用地域や市街化調整区域にある土地では、住宅建設ができない、または条件が厳しくなるため、一般の購入希望者がつきにくくなります。

加えて、地目が「山林」や「雑種地」などである場合は、住宅用地として転用するために追加の手続きや費用が必要になることもあり、敬遠されがちです。

市場流通性の低さが価格にも影響

不動産市場において「流通性」とは、その土地がどれだけ売買されやすいかを表す指標です。駅から遠い、周辺に生活インフラが整っていない、人口減少地域に位置するなど、利便性に欠ける土地は流通性が低下し、「売却困難土地」となりがちです。
市場での流通性が低くなると、いくら価格を下げても買い手が見つからないという事態にも陥りやすくなります。その結果、「いつまでも売れない」「誰も買ってくれない」といった状況に悩まされることになるのです。

売れない土地を所有し続けるリスク

不動産は「持っているだけで資産になる」と考えがちですが、実は「売れない土地」を保有し続けることで、さまざまなリスクや負担が生じます。本章では、その主なリスクについて解説いたします。

固定資産税などの維持コストがかかる

売れない土地であっても、所有している限り毎年「固定資産税」や「都市計画税」が課税されます。たとえ活用していなくても、税金の支払いは免れません。年間数万円から数十万円といった負担になることも珍しくありません。

土地が広い・立地が良いと評価される場合ほど課税額が高くなる傾向があり、「利用価値がないのに税金だけがかかる」といった悪循環に陥る可能性があります。

管理の手間がかかる

空き地であっても、草木の管理やごみの撤去など定期的な管理が必要です。雑草が伸び放題になれば、害虫の発生や景観の悪化など、近隣トラブルにつながるケースもあります。

不法投棄や不法侵入のリスクもゼロではなく、放置することで責任を問われる可能性も。遠方に住んでいる場合は管理が行き届かず、管理代行業者に依頼すればさらに費用が発生します。

売却のチャンスを逃しやすくなる

売れない土地を長期間放置していると、さらに状況が悪化し、売却のチャンスを逃してしまう可能性があります。たとえば法令改正により建築制限が厳しくなったり、地域の人口が減少して需要が下がったりすると、さらに売れづらくなるのです。

土地の境界が不明確な状態で放置していると、いざ売却しようとした際に隣地とのトラブルが発生し、売却が進まないといった事態も起こりえます。

相続時に家族が困る可能性も

売れない土地を所有したまま相続が発生すると、相続人が困るケースは多々あります。「どう使って良いか分からない」「税金や管理が大変」といった声が多く、結果として誰も引き取らず「共有のまま」放置されることもあります。

2024年4月から相続登記が義務化され、放置すれば過料の対象となる可能性も。相続によって家族に負担を残さないためにも、早めの対策が重要です。

▶関連コラム：︎【負動産とは？】相続するリスクや対処法、手放すポイントを解説
https://www.resort-bank.co.jp/posts/column4.html#spb-bookmark-120

資産価値が目減りしていく

土地は時間の経過とともに価値が下がるとは限りませんが、再建築不可や接道条件の悪い土地は、需要の低下とともに価値が目減りしていく傾向があります。

市場に出しても反応がなく、「今より高く売れる時期を待つ」ことが必ずしも得策とは限りません。売却が難しい土地こそ、早めの決断が資産保全につながります。

活用も売却もできず負債化するおそれ

何らかの事情で建物を建てることもできず、かといって売却もできない状態の土地は、もはや「資産」とは呼べません。むしろ固定費を生み出し続ける「負債」のような存在になり得ます。

こうした状態を避けるためにも、「売却困難土地」と自覚した時点で、なるべく早く不動産会社に相談し、売却や買取といった現実的な選択肢を検討することが重要です。

買取りか仲介か？それぞれの特徴

土地や不動産を手放す際、「買取り」と「仲介」という2つの売却方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、土地の状況やご自身の希望によって適切な選択が異なります。

買取りの特徴

「買取り」とは、不動産会社が直接、土地や建物を買い取る方法です。
・スピーディな売却が可能：
買取の特徴は、スピード感です。買い手を探す手間が不要で、条件さえ合えば1〜2週間ほどで売買契約が成立します。売却を急いでいる方、相続や転勤などで早期に不動産を手放したい方にとっては有利な手段といえます。

・手間が少なく、トラブルも起きにくい：
仲介売却の場合、内見の対応や買い手との交渉、契約書類のやり取りなど、さまざまな工程を踏む必要があります。一方、買取であれば不動産会社がプロとして一括で手続きを進めるため、煩雑な作業はほぼ不要。心理的・時間的負担も大きく軽減されます。瑕疵の責任も免除できる場合が多く、「売った後のトラブルが心配」という方にもおすすめです。

・売却価格は相場よりも安くなる：
注意点として、買取価格は一般的に市場価格より低くなる傾向にあります。不動産会社も転売や再販を前提に購入するため、利益を見込んだ価格設定がなされるためです。「できるだけ高く売りたい」と考える場合には不向きかもしれません。

仲介の特徴

「仲介」とは、不動産会社が媒介となって、第三者の買い手を見つけてくれる販売方法です。いわゆる一般的な不動産売却のスタイルです。

・市場価格に近い価格で売れる可能性：
仲介の場合は、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。なかでも立地や条件の良い土地であれば、相場以上の価格で買い手が見つかることもあるでしょう。「価格を重視したい」「余裕を持って売却できる」方は、仲介がおすすめです。

・時間と手間がかかる：
一方で、買い手を探す時間がかかる点はデメリットです。売却が完了するまでに数ヶ月〜半年以上かかることも珍しくありません。また、内見対応、条件交渉、価格の調整、契約締結までご自身が関与する場面も多く、時間と労力が求められます。土地に難ありの場合は、なかなか買い手が現れないことも。

どちらを選ぶべきか？

売却方法の選択は、土地の条件とご自身の事情に合わせて考えることが大切です。

・早く手放したいなら買取り：
「とにかく早く売りたい」「管理の手間をすぐに解消したい」「遠方で現地対応できない」という方には、スピード感のある買取が向いています。とくに再建築不可や狭小地など、売却難易度の高い土地でも、買取を受け付けている不動産会社なら買い取ってくれるケースがあります。

・高値で売却したいなら仲介：
「時間がかかっても良いから高く売りたい」「物件に自信がある」「少しでも多く資金を得たい」という方は、仲介を検討すべきでしょう。ただし、売れ残るリスクもあるため、価格設定や販売戦略について信頼できる不動産会社とよく相談することが大切です。

「買取り処分」の選択肢も！

「買取り処分」とは、不動産会社が市場での売却を待たずに、売れにくい土地や活用が難しい不動産をそのまま買い取って処分や活用まで引き受ける方法です。通常の買取りよりも、より「問題のある物件」を対象としている点が特徴です。

・ 売れない土地でも引き取ってもらえる：
再建築不可、権利関係が複雑、利用価値が低い土地などは、ほとんど買い手が見つかりません。こうした不動産でも、買取り処分なら不動産会社が専門知識を活かし、活用・転用・処分までを前提に買い取ります。

・ 処分にかかる手間を丸ごと任せられる：
不要な建物の解体、境界の調査、残置物の撤去など、一般的な売却ではご自身で負担すべき工程も、不動産会社が一括で対応します。「遠方で管理できない」「相続した土地をどう扱うか分からない」「手続きに関わる時間がない」という方にとって、負担の少なさは大きなメリットです。

弊社では、市場で売却困難な「土地」「別荘」「リゾート会員権」などを有償ではございますがお引き取り（弊社に移転登記）させていただいております。

▶︎まずは買取り処分の流れについて知る
https://www.resort-bank.co.jp/system.html#spb-page-title-1

不動産会社を正しく選ぶ！

「売れない土地を売りたい」と考えて買取を検討する場合、どの不動産会社に依頼するかによって結果が変わってきます。信頼できる会社を選ぶためには、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。

対応物件タイプの確認

まず確認したいのが、どのような物件に対応しているかです。たとえば、再建築不可や旗竿地、崖地など「売却困難土地」に該当する場合、一般的な不動産会社では対応してもらえないケースがあります。

一方で、訳あり物件専門の不動産会社や、土地の再活用に強みを持つのであれば、積極的に対応してくれます。ご自身の土地の特性を把握し、その特性に合った物件を日頃から取り扱っている不動産会社を選びましょう。

市場で売却困難、かつ一刻も早く不動産を手放したい方は弊社へお任せください！有償ではございますが、「土地」「別荘」「リゾート会員権」などをお引き取り（弊社に移転登記）させていただいております。

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スピード対応ができるかどうか

買取りのメリットのひとつは、売却までのスピードです。しかし、不動産会社によっては対応が遅く、査定に数週間かかることもあります。早期の現金化を希望している場合には、「即日査定」「最短3日で現金化」といったスピード対応を掲げている不動産会社を選ぶのが得策です。
また、スムーズな買取には現地確認や書類手続きなどの段取りも重要になります。対応が早い不動産会社は、そうした手続きにも慣れており、土地の現況や登記の確認などを迅速かつ的確に行ってくれます。

サポート体制が整っているか

土地の売却、とくに「売却困難土地」の場合は、専門的な知識や煩雑な手続きが必要になるケースが多々あります。そうした際に、サポート体制が整っている不動産会社を選ぶことで、不安や手間を最小限に抑えることができます。

境界の未確定部分についてアドバイスをくれたり、測量や残置物撤去の相談に乗ってくれたりすると、よりスムーズに取引が進むでしょう。加えて、売却後のトラブルがないように、「契約不適合責任の免責」などをしっかり説明してくれる不動産会社であれば、安心して取引を進められます。

買取りの流れ

買取りは、スムーズかつ短期間で取引が完了するのが特徴です。本章では、買取における相談から契約までの一連の流れを解説いたします。

まずは相談・問い合わせ

売却を検討した際、まずは買取に対応している不動産会社へ問い合わせを行います。この段階では、物件の所在地や面積、状況などを簡単に伝えることで概算の相談が可能です。最近では、オンライン査定フォームを設けている場合も多く、気軽に初回相談ができるようになっています。

現地調査・査定

相談後、実際の買取り査定を希望する場合は、不動産会社が現地調査を行います。物件の状態や立地、接道状況など、さまざまな要素を確認しながら査定価格を算出します。査定結果は早ければ当日、遅くとも数日以内に提示されることが多いです。

査定価格の提示

提示された査定価格に納得がいけば、そのまま契約に進むことができます。ただし、価格や引渡し時期、残置物の取り扱いなど細かい条件の交渉も可能です。不明点や不安な点は遠慮せずに質問し、納得のうえで次のステップへ進みましょう。

売買契約の締結

条件に合意できると、正式に売買契約を締結します。契約書には売却価格、引渡し日などが明記されており、契約締結後は手付金の支払いがあるケースもあります。詳細は不動産会社によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

引渡し・残代金の受け取り

引渡し日には、残代金の支払いと同時に所有権の移転登記が行われます。司法書士が立ち会い、手続きを進めてくれるため、売主側は特別な知識や手続きは不要です。鍵の引渡しも、このタイミングで完了するのが一般的です。

ここでは買取の流れについて解説しましたが、土地の状態によっては買取を断られることも少なくありません。そこでおすすめなのが弊社の「買取り処分」！

有償での引き取りとなるため売却益は発生しませんが、今後も税金を払い続けることを考えると、結果的にお得になるケースもあります。「とにかく早く土地を手放したい」という方には、買取り処分は現実的で安心できる選択肢です。

弊社ホームページ：「リゾート物件買取り処分のご案内」

おわりに

売却が難しい土地であっても、買取りという選択肢を検討することで問題の解決につなげることができます。とくに、維持費の負担や将来的な相続リスクを回避したいと考える方にとっては、早めの行動が重要です。

「今のうちにスッキリ手放したい」という方は、ぜひ一度、弊社へご相談ください。他社で売れなかった物件も有償ではございますが、お引き取り可能です。全国のリゾート地に対応しており、遠方の物件も安心してお任せいただけます。

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